マンション経営・マンション投資Q&A

≪サラリーマン≫が≪自己資金が少なく≫ても≪節税≫しながら≪資産形成＆年金対策＆生命保険対策≫できる≪総合財テクで資産をつくる方法≫とは・・・・・・・（下記解説のもっと詳しい資料は無料ですのでお気軽にご請求フォームからお申し込みください。）・・・・・


■表面利益を抑えて含み資産をつくる
（表面利益を上げると必ず税金がかかる。）

財務レベルの豊かさを持つためにたいせつなことは、表面利益を抑えて含み資産をつくることです。
要するに、表面の利益を上げると税金は必ずかかるのです。
ところが、利益を含みに転換しておくと、その含みに対しては税金がかかりません。
もちろん、含み資産を売却してお金にしたときには税金がかかります。
　
しかし、含み資産を持っているだけでは税金はかからないということです。
くどいようですが、含み資産を持つか持たないかが、財務戦略上では非常にたいせつな点だからです。

個人財テクにも企業財テクのテクニックを活用すべきだと思いますが、企業財テクの最大の戦略が、この含み資産の形成にあったといっても過言ではないでしょう。

たとえば、年間10億円の利益を上げているＡという企業があったとすると、この企業は法人税を年間3億円も払わなければなりません。
税引き後の利益は7億円。
この7億円を10年間ためていったとしても、資産は70億円しかたまらないわけです。

一方に、同じように年間10億円の利益を上げているＢという企業があります。
この企業は、200億円の借金をして200億円の不動産を購入しました。
借入金利が年5％とすると、年間10億円の利息を支払わなければなりません。
そうすると、利益が10億円、借入利息という経費が10億円というわけですから、利益はゼロになってしまいます。

法人税はいっさいかからないわけです。

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■含み資産を作るには借金の有効活用がたいせつである（投資のための借金は、資産と両建てでバランスしていればこわくない）

含み資産をつくるには、借金を有効に活用することが非常に重要な要素になります。
まず、借金には、消費のための借金と投資のための借金があり、両者はまったく異なるのだ、ということを再確認していただきたいのです。

消費のための借金はこわい借金ですが、投資のための借金は、その借金によって資産を得るのですから、こわい借金ではありません。
資産と借金が両建てでバランスしていれば、借金はこわくないのです。

これはみなさんもよくお聞きになった言葉だと思いますし、借金のみをとり出してこわがるという傾向は、だんだんなくなりつつあります。

しかし、あなた自身は、それを認識しているでしょうか。

もし1000万円の借金があったとして、それが消費につかってしまった借金であれば、確かにこわい借金です。
借りたお金を使ってしまって借金だけが残っているという状態、預金もないという状態だと、非常に重い。
これはあたりまえのことです。

しかし、投資のための借金は別です。
1000万円の借金をして1000万円の投資をした場合は、借金はあっても借金に見合うだけの財産が手元に残っているわけですから、これは重い借金ではありません。

さらに、1000万円の預金があって、一方に投資のための借金が1000万円ある場合は、これはもう負担ゼロです。

借金と同じだけの預金があるのだから、いつでも借金をゼロに戻せます。
その借金さえ重いと思う人がいるとすれば、その人の金銭感覚は間違っているかもしれません。

ここまではスッとわかっていただけたと思いますが、それでは、預金がなくて、1億円の借金と、その借金で購入した1億円の不動産があるという場合、これは重い借金かどうかを考えて見ましょう。

1億円の借金とは、聞いただけでもまいってしまいそうなくらい、心理的に大きな負担だと思います。　
しかし借金と同額の不動産があるのだから、理屈上では資産と負債はバランスを保っています。
借金はゼロであるわけです。
したがって、これも本来は重い借金ではないといえます。

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■経費になる金利は、税金がカバーしてくれる（経費になる金利の重さと、経費にならない金利の重さはことなる）

もう一つ知っておいていただきたいのは、経費になる金利の重さと、経費にならない金利の重さは違うのだという点です。

たとえば1000万円の借金をして4％の金利を払うとすると、金利は年間40万円になります。
1年間に40万円の借入利息を支払うわけです。

40万円もの利息を払うのはたいへんだから、借金なんかイヤだ、あなたはそう考えるでしょうか。

確かに、この金利が経費に落ちないような性格のものであり、その結果、節税効果もないようなら、40万円はあなたにとって非常に重い負担になります。

しかし、もしこの金利が経費に落ちるような金利であれば、金利の一部分を税金がカバーしてくれるのです。
法人は、金利が経費になるような投資を行って含み資産をつくってきましたが、個人の場合も、金利が経費になるような投資を考えることがたいせつになってくるわけです。

金利が経費になるような投資とは、その投資物件が｢収入を生む｣ことが前提になります。

収入を生む場合、借金の金利はその収入を生むための経費として認められ、税金でカバーされます。

むかし　むかし、あるサラリーマンが、老後のため田舎に土地を買いました。
購入資金は全額借金ですが、その人は賃貸収入を発生させれば節税になると聞いて、駐車場として貸していると申告しました。

ところが税務署の人は、これはおかしいと思ったのです。なぜなら、その土地は田舎にあり、周辺には空き地がたくさんあります。
そんな田舎にわざわざ駐車場料金を払って駐車場を借りるような人はいないんじゃないか。
そこで税務調査に行くと、草ボウボウで車なんか入った形跡もない。
うそだということがいっぺんにばれてしまいました。

こうした虚偽の申告はまさに脱税になりますから、やってはいけないことです。
ばれなければいいとか、ばれたからだめだということではなくて、経済行為としてごくあたりまえに賃貸が行われていなければならないのです。
要するに、仮装ではダメだということです。

駐車場として活用できない場合は、アパートを建てるとか、資材置き場として貸すといった知恵を働かせることが、必要になってくるでしょう。

そうした経済行為を実際に行って、なおかつ赤字が発生したとき、金利は税金で相殺されるということです。

もし賃貸収入が十分あり、金利がすべて賃貸収入でカバーされるなら、節税効果はありません。しかし、それはそれで投資として成功しているわけですから、節税できなくてもいいと考えるべきです。


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《マネー財テクと、不動産財テクの違い》

それではここで、経費になる金利という観点から、マネー財テクと不動産財テクの違いを考えてみましょう。
たとえば、1000万円のお金を金融商品に預けてマネー財テクをやり、10年後に2000万円になったとします。
この場合は、年率7％の複利運用でお金がふえたことになります。

ところが、その10年間に年率7％のインフレが起こっていたりすると、貨幣価値は2分の1になっています。
せっかく2000万円にふえたのに、そのお金の実質的な価値は1000万円のままということになります。
年率7％のマネー財テクは、結果としてはインフレと戦って負けずにすんだということにすぎないから、資産はふえていないということです。

一方、1000万円を年8％で借りて不動産財テクをやったとします。
そして、金融商品と同じように年7％でその不動産が値上がりしたとすると、10年後の不動産価値は2000万円です。

単純に考えると、借入金利が8％で値上がり率が7％なら、実質的には１%の損失が出ている、物価上昇率を超えるどころかマネー財テクにも及ばない・・・ということになりますが、ここで経費になる金利は税金でカバーされることを思い出してください。

この不動産を賃貸に出して賃貸収入を得ていたとすると、税率の高い方ですと、金利の半分近くは税金でカバーされ、実質的な負担率は4〜6%くらいになります。
そうすると、年7%の物価上昇率のうち数%はインフレヘッジ(インフレによる財産の目減りを防ぐ)ができているということになります。

確実に資産がふえているわけです。

ここでは、金融商品の利率、不動産の値上がり率、物価上昇率をすべて仮定として計算していますが、過去の数字では、不動産の値上がり率はほかよりずっと高くなっています。

今後、不動産が物価上昇率を超えて値上がりするかどうか、難しい問題ですが、物価上昇率とおなじくらいしか値上がりしなかった場合でも、不動産財テクなら十分インフレヘッジができるわけです。


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■借金のない家計は、財務運用がへたな家計である
　
《借金のない大企業は事業規模拡大が困難である》

ところで、企業はどういう感覚で資産と負債の財務バランスを考えるでしょう。

企業の財務構成をみるときは、必ず自己資本率を見ます。

バランスシート(賃借対照表)という言葉を聞いたことがあると思いますが、バランスシートでは、一方に資産を書き出し、一方にこの資産を取得するための財源(借金)を書き出します。
そして、財産と財源とをバランスさせてみるのです。

たとえば資産は1億円あるが、一方に借金が5000万円ある。
そうすると差額は5000万円だから、自己資本(資本金)は5000万円で、自己資本率は50%である、というわけです。

自己資本という言葉に対して、借金のことを他人資本といいます。したがって、他人資本50、自己資本50の計100の財源で100の資産を持っている・・・というふうに財務バランスを見るのです。

日本の一般的な企業では、自己資本比率はだいたい30%前後です。

30%を大きく下回るような場合は、ちょっと黄色信号ではないかということで自己資本を充実させるような資産運用を考えます。
逆に70％も80％もあるような場合は、もう少し他人資本をふやしてもいいのではないかということになります。

企業の場合、無借金であれば利益が出るのはあたりまえです。
利益がでないほうがおかしい。
しかし、今年の利益を出すことだけにキュウキュウとしていたら、税金ばかりとられて事業規模は大きくなりません。
ですから、企業は常に他人資本をいう借金もうまくつかいながら、事業規模をいかに拡大していくかということを考えているわけです。

《家計の財務運用にも他人資本を活用する》

企業がいかにして他人資本を有効に活用するかを考えるのと同様に、今後は一般家庭でもこうした考え方が必要になってきます。

家計のバランスシートをつけてみて、もし自己資本ばかりで他人資本がないとか、他人資本比率が非常に低いという場合、その家計は財務運用がへたであるという見方ができるでしょう。

従来は、借金のない家計、自己資本の多い家計がヨシとされてきましたが、今後は借金という他人資本を活用しない家計管理は上手な財務運用を行っているとはいえないのだ、というふうに発想を転換させる必要があります。

個人も企業と同じように、他人資本を有効に活用して含み資産を形成していかないと、日本のすべての不動産は法人所有になってしまいます。

企業は他人資本を利用して税金を払わないでいる・・・と怒るのもいいのですが、なぜ企業にできて個人にはできないのかというふうに考えなければなりません。

個人でもやればできるのです。個人も勉強してとり組むべきです。
そうした努力なしに、ねたみ、そねみの感情で批判しても物事は解決しません。

借金にはレバレッジ(てこ)効果があり、それを組み入れないと、資産形成が困難であること。
表面利益を上げても税金でもっていかれてしまうので、借金を活用して表面利益を抑え、含み資産をつくったほうがいいこと。
そのためには、金利が経費なるような借金を活用すること。

こうした資産形成のメカニズムを実践編でしっかりマスターして、家計管理にも生かしていただきたいと思います。

《バランスのとれた借金をマスターする》

企業のやり方を個人も実践するとして、ここで気をつけていただきたいのは、収入や資産と、借金との間のバランスをどう考えるかということです。

借金をする際には、あくまでもバランスがたいせつです。
投資に命をかけてはいけないし、大きな無理があってはダメです。

ただし、無理のない借金とはいっても、若干、異なります。
税引き後に見た借金の重さという観点から｢普通の人が無理と感じる無理は、実際はそれほど大きな無理ではない｣ということです。

年収が1000万円あるのに借金はゼロだという人は、財務運用のへたな人、家計管理のへたな家計だといえます。年収が1000万円あるなら、借金は2000万円か3000万円あってもいい。
金利が経費に落ちるような借金、損益通算ができるような借金であれば、それくらいあっても無理とはいえないでしょう。

資産と借金のバランスを考えながら、利用できる節税はすべて利用し、有効に資産をふやしていくこと、それがこれからの家計管理のテーマになってくるでしょう。


《得するチャンスを失うことも損失である》

では、今後も地価は上昇するのか、あるいは下落するのか。

先に結論をいってしまえば、今後も地価は上昇すると考えています。
ただし、絶対、確実に値上がりするのかと聞かれれば、｢わからない｣としか答えようがありません。

上昇するとわかっているならやってみたい。
しかし、確実でないならやめておきたい・・・もしあなたがそう考えるなら、その考え方では得するチャンスを失うかもしれないということだけはいっておきたいと思います。

絶対、確実に地価が値上がりすると知って、不動産を購入した人はいないわけです。
そのときに最もいいと思う方法を選んで行動を起こし、その結果、得するチャンスを生かすことが出来たのです。
値上がりするかどうかを逡巡し、投資をためらっていたら、得するチャンスを逸して、首都圏に不動産を持つことはできないでしょう。

要するに、｢チャンスを失うことも損なのだ｣ということを肝に銘じていただきたいのです。

一般的に、損失の感覚とは持っているものを失うことをいうようですが、チャンスを失うことも損失なのです。

たとえば、金利の高かった昔、100万円のお金を普通預金に入れたまま10年たったというとき、元利合計はせいぜい120万円くらいです。一方に年利7％の金融商品があり、それに預けたら200万円になったはず。

そのような投資チャンスがあったのに、あなたはそれを実行しなかった。約80万円の差が出るチャンスを、あなたはみすみす見過ごした・・・そうだとしたら、これも損失です。

会計用語には｢機会損失｣という言葉があり、チャンスを失うことを損失というふうに認識しています。

得したいと思うなら、そうしたチャンスを俊敏にとらえて、ある程度のリスクを覚悟でやってみるしかない。

そのための借金活用法であり、節税対策であり、総合財テクであるということなのです。


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