不動産買うなら今？ 低金利時代がマンション投資の追い風に
金利 過去最低下回る可能性-日経電子版2016年3月21日より-
長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りは18日に付けた過去最低のマイナス0.135％を下回る可能性がある。22日には国債の大量満期があり、 投資家が戻ってきた資金を再び投資に回す動きが出やすい。金融機関の決算期末となる３月末を控え、
市場で国債を売る動きも強まらないだろう。
過去にない、超・低金利時代。
そんな今、よく耳にする「投資マンション買い時！」は
正しいのでしょうか？
マンション投資しやすい時期と金利
不動産経営では「レバレッジ効果（※）」を上げるために、
ローン購入が一般的です。
※レバレッジ（テコ）効果とは…自己資金に対し借り入れで利回りを上げること。
テコの原理のように小さな手出しで効果的に大リターンを狙う。
住宅ローンにおける「金利が下がる＝返済額が減る」図式は理解しやすいですが、不動産投資も同じ。いくつか項目が追加されますが、おおむね以下のように収益計算します。
（A）家賃 {（B）返済 +（C）管理費・修繕積立 +（D）管理手数料 }＝（E）毎月の収益
金利が下がると、返済額（B）が減るぶん、毎月の収益（E）が増える計算です。金利がマンション投資の利回りに大きな影響を及ぼしていることが分かります。そして金利は、投資物件を購入・運用する”時期”で決まるのです。
マンション購入と金利の上昇リスク
さて、マンション投資に低金利期が有利なことは分かりましたが…金利とは、もともと
”動くもの”。ゼロ金利政策が長期継続され、超・低金利が当たり前のように感じる昨今ですが、今の金利が続く保証はありません。今後、金利がグンと上昇したらどうなるのでしょう。
金利には<固定金利>と<変動金利>があります。
<固定金利>…最初から最後まで一定
<変動金利>…経済情勢により変動
現在、マンション購入などで広く利用されるのは「変動金利」です。金融機関によって優遇され、「固定金利」より金利が低い「変動金利」。総返済額を大幅に抑えられるのが魅力ですが、情勢しだいで金利が上がり負担増となるリスクもあります。
【例えば、5000万円のマンションを30年で返済するケース】
金利３%の場合、単純計算で月々の返済額は160,819円 。仮に金利上昇で5%になると月々の返済額は268,410円。毎月約10万円の負担増となります。
「低金利で自宅マンションを購入したが、金利上昇と収入減が重なりローンが払えず途中売却、住む家がなくなった…。」そんな事例もあるように、住宅金利では大きな不安要素となる“金利上昇リスク”。実はマンション投資の場合、さほど深刻になる必要はありません。一体なぜでしょうか？
マンション投資は、金利の上昇リスクに強い
ご存知のように金利と景気（物価）の関係は
好景気・物価↑＝金利↑
不景気・物価↓＝金利↓
となります。
「金利が上がる＝景気が良い」状態では、現物資産である投資マンションの物価も上がるのです。物価上昇に合わせて家賃相場も上がる傾向にあるので、金利が増えた分を補うことができます。
他にも
・購入時より不動産価格が上がった状態で売って、キャピタルゲイン（※）を得られる（自宅ではないため売却による不自由もない）。
・マンション投資での金利は必要経費となるため、所得計算において節税になる。
※キャピタルゲイン…購入時より高く売却できた時の利益のこと。対してインカムゲインは毎月の賃料収入のこと。
多方面から見て、マンション投資は金利の上昇リスクに強いのです。
また「変動金利」には、「毎月の返済額見直しは５年に１度（これまでの返済額の1.25倍を超えない）」との定めがあります。つまり金利上昇によって「来月から返済額が大幅
アップしてしまう…！」そんな危険はありませんので、ご安心を。
【マンション投資と金利の関係まとめ】
□マンション投資は金利で収益が大きく変わるため、投資物件を購入・運用する”時期”が重要。低金利な今はマンション経営に有利。
□マンション投資は金利の上昇リスクに強いので、安心して長期的に資産を築ける。
投資とは、必ずリスクを伴うもの。しかし特性を知った上で対策すれば、極限までリスクを減らし収益を上げる運用ができます。なかでもマンション投資は、リスクヘッジしやすく安定した投資モデルといえるでしょう。
