「2022年問題」迫る生産緑地法の期限 | 不動産投資アドバイザーによるプロの目線！

■2022年問題とは？

今回は、「2022年問題」についてご紹介させていただきたいと思います。

皆様は「2022年問題」、「生産緑地法」と言う言葉を聞いたことがございますでしょうか。
2022年問題とは、生産緑地法の期限により農地が大量に宅地用として放出され
不動産が供給過多になり、地価減少に繋がるとされる問題を指します。

■生産緑地法とは？

都市計画を進める中で都市部に残る緑地を守るために市街化区域内で保全する農地「生産緑地」と、宅地化を進める「特定市街化区域農地」を分離した法律で、1974年に制定され、1992年に前述のように改正されました。
「生産緑地」として指定を受けた農地は、30年間は農地として管理しなければならない代わりに、固定資産税が安くなる免税措置等の恩恵がありました。
施行から30年が経つ2022年にこの生産緑地法の期限が到来し、管理の義務が無くなると同時に免税の効力も無くなります。
30年前の生産緑地法施行時には、生産緑地として指定されていない農地は宅地並みの課税がされたため、所有しているだけで高い税金を課せられ、賃貸住宅を立てることで税制の優遇があったことからアパートが乱立し家賃が暴落した経緯があり、生産緑地法の期限が到来し免税の効力が無くなる2022年にも同様に家賃の暴落が起こるのではないかと懸念されています。

また、生産緑地法の期限により農地を自治体に買取りの申し出も出来るようになりますが、自治体財政難のため買取りができず、農地から宅地へ転売される可能性もあると不安がささやかれています。

この生産緑地法の期限問題は世間的な認知度は低く、一部の土地所有者の問題となっています。
郊外の人口は2020年から減少しますが、都心中心部は2020年以降も人口は増加し続けるとされており、2022年問題で叫ばれる生産緑地法の期限から来る土地暴落は郊外で発生するとの見方が強く、都心中心部から遠い戸建て用地ほど暴落しやすいと言われています。
人口が増加すれば地価は上昇する。現在人口増が見込めるのは東京含む大都市中心部だけです。
つまり郊外の土地・戸建が相対的に不利で、都心のマンションが有利であることは明らかであり戸建や土地ではなく、都心中心部のマンションに資産を移すことでリスク対策にもなり、2022年問題にも強い資産を形成することができます。