マンション経営・マンション投資Q&A

不動産投資を始める場合に『全額自己資金』　の　マンション経営　と　『ローンを組んだ場合』　との比較

（限られた資金の範囲で）

一般的には金利負担を考えると、ローンは損だと考えられております。

確かにご自宅を購入される場合は全てご自身のお財布から負担する事になりますので、なるべく現金を用意しローンは少ない方が良いでしょう。

しかし、投資用となりますと話は違ってきます。

例えば、下記条件で投資用マンションを購入したとします。

例１　『自己資金１00万円』　　『借入金2,000万円』　で　『2,100万円の投資用マンション』　を購入。

1　金利負担（年間）→56万円（借入金利2.8％×借入金2,000万円）

2 年間収入→120万円（賃料100万円＋節税額20万円）　

3 実質収益（年間）→64万円（年間収入120万円−年間金利負担56万円）

4 自己資金利回り→64.0％（実質収益64万円÷『自己資金１00万円』）

※『自己資金１00万円』に対して、利回りは ６４．０％ となります。



例２　『自己資金2,100万円』　　『借入金0万円』　で　『2,100万円の投資用マンション』　を購入。

1　金利負担（年間）→ 0万円（借入金利2.8％×借入金0万円）

2 年間収入→108万円（賃料100万円＋節税額 8万円）　

3 実質収益（年間）→108万円（年間収入108万円−年間金利負担 0万円）

4 自己資金利回り→　5.1％（実質収益108万円÷『自己資金2,100万円』）

※『自己資金2,100万円』に対して、利回りは　 ５．１％ となります。


例３　計算上2,100万円　あれば　例１　で　2１件分の初期費用ができます

『自己資金2,100万円』『借入金42,000万円』で『2,100万円の投資用マンション』２１件を購入。

1　金利負担（年間）→　1,176万円（借入金利2.8％×借入金42,000万円）

2 年間収入→　2,520万円（賃料100万円＋節税額20万円）×２１件
　
3 実質収益（年間）→　1,344万円（年間収入2,520万円−年間金利負担1,176万円）

4 自己資金利回り→　64.0％（実質収益1,344万円÷『自己資金2,100万円』）

※『自己資金2,１00万円』に対して、利回りは ６４．０％ となります。

※全額2，１00万円を　現金で　一件に　投資した場合に比べれば　かなりの違いが出ます。（上記はあくまでも限られた資金の範囲での概算の仮定の例です。無限に現金があれば、当然無駄に金利負担する必要は無く、もっといい運用ができますが、そういう方は限られた方々でしょう。つまりは考え方次第ですので、どのような考えを持つかで損得の感覚は違ってきます。選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。）


※他の商品と比べた時のマンション経営

金融商品で、利回りの良いものには高いリスクが伴います。株やリートに投資する場合は、基本的に手持ちの現金の範囲での限られた投資になります。

例えば、2百万円程度の投資で、（仮に中期的で見ても）10倍の2000万円まで増やすには、それなりのリスク覚悟で危険な投機になる恐れがあります。

又、仮にローンで調達し大きく運用すれば逆ザヤ（配当利回り以上の高金利での調達になるので）ハイリスクです。

その点マンション経営は立地を厳選するなどリスク回避により、限られた資金範囲でも、比較的低いリスクでも資産形成ができますし、税金の還付も受けられ、大変効率的な資産形成の方法だと考えられております。

金利分も殆ど他人資本の家賃収入で賄っておりますし、更に将来は年金的にそこから年間100万円程度の収益が得られるのです。

金利分を考えると損だという話しを良く聞きますが、上記のように、考え方次第です。将来の家賃上昇や売却益も期待できるかも知れません。

　都心では路線価の3倍でさえ取引されはじめております。

マンション用地に関しては、周辺の公示価格の2割高、3割高で売買されるケースが珍しくありません。

　建築資材もインフレ傾向にあり、物価上昇のため建築単価も上昇傾向にあります。

こうした傾向は決して一時的な現象ではなく、これからも続くと言われております。

周辺の開発も考えれば、立地次第で今後は楽しみが増えるといえます。