マンション経営・マンション投資Q&A

不動産投資やマンション経営、マンション投資の鍵を握る需要と供給の構造。
東京、特に都心部を見た場合、需要が供給を上回っているようです。
しかもこの状況は次に上げる５つの理由から今後も継続するものと考えられます。

○進む都心回帰。
都心の人口は増え続けています。（厚生労働省・人口問題研究所調べ）
東京都心部に関しては2030年までは増加傾向で推移すると厚生労働省人口問題研究所の調査結果が出ています。またオフィス・大学の都心回帰がさらに進むと思われることや欧米並みになってきた離婚率・核家族化により単身者マンションの需要は今後も増え続けると思われます。

○地価は2極化が鮮明。
都心では路線価の３倍での取引さえ行われています。
マンション用地に関しては、周辺の公示価格の二割高、三割高で売買されるケースが珍しくありません。かつての渋谷宮下公園通りの○○百貨店の○○を例に挙げると、路線価７７５万に対し実際の売買価格は坪２，２００万と三倍の値がついたことになります。
こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。一方でマンション用地ということでは都心から３０キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以上の土地の地価は弱含みになるものと思われます。

○都区内人口の４人に１人は、賃貸マンションユーザーの単身者。
東京２３区の人口は2004年の段階で1200万人（過去最高）です。そのうち約２１４万人を単身者が占めています。中でも若年労働者の居住となる30m2以下の民間借家は約１１３万戸しかないため、単身者用マンションは人口に対して圧倒的に不足していると言えるでしょう。

○賃貸マンションは圧倒的な供給不足が予想されます。
バブル期のキャピタルゲイン狙いの投資家向けの物件からインカムゲイン目的の長期保有化の物件開発に転換されてから約４年、質的にもグレードや防犯面などが格段に向上しています。今後２３区に住む単身者に供給していくには、現在の販売戸数を何十年間も継続していかなければ間に合わない計算になります。圧倒的な供給不足が予想されます。また東京23区のほとんどの区でワンルームマンションに対する規制が強化され、新規物件の開発が難しくなっている事からも今後の供給不足が懸念されています。

このように、都心部のマンション経営・マンション投資においては、単身者向けの間取り（１Ｋタイプ）などを中心にいかにマーケット（地域性）を重視して、リスクヘッジをしてゆくのかが重要です。