マンション経営・マンション投資Q&A

【建築費・地価共に上昇が予想される今こそ、マンション経営を始める絶好のチャンス】

建築費は10％以上、なかには20％超もアップしています。

建築費高騰の主因は、ゼネコンが収支を度外視した受注中心の経営から、適正な利益を確実に得る方向に転換した為と言われています。

かつては公共事業で利益を確保し、民間のマンション建築費はゼロ、あるいは現場経費を賄うだけでよしとする風潮さえありました。

しかし、無理なダンピング競争で受注したツケが体力をすり減らす一方、公共事業も縮減。

マンションの建築費の適正利益確保にシフトせざるを得ない経営環境になってきたからです。

また、世界的な好景気により原材料（資材）の価格上昇も要因の1つとなっています。



【東京都心は『まだまだ割安で市場強気』住宅地はピーク時に比べ半分以下の水準」】
2007年3月23日（日本経済新聞より）

国税庁は、2007年分の相続税や贈与税の算定基準となる路線価（1月1日現在）を公表した。

全国約41万地点の基準宅地の平均路線価は、1平方メートル当たり前年比8.6％、1万円増の12万6000円で、2年連続の上昇となった。

都心部の一部では上昇率が40％を突破。地価の回復傾向が都心部に広がり始めている。　

ただ、上昇に転じた東京都心部の住宅地は84年、商業地域は80年と同水準。

『地下水準はピーク時（91年）に比べ、商業地は約3割、住宅地は半分以下の水準だ』



【少子化、しかし単身世帯は増加】

マンション投資をしても、今後ますます少子化になって賃貸の需要が減っていくのでは…？

このような質問をよく頂きます。確かに近年は少子化が進み、若年人口は年を追うごとに減少しています。

しかし、首都圏エリアでは、人口も単身世帯数も増え続けていることから、将来的にも需要が減少していく心配はありません。


【東京都内２３区内は、大幅に人口増加傾向続く！！⇒投資地域の選定が重要なリスクヘッジ！！】

東京圏　流入超過十五万人　　０７年２０年ぶり高水準
（総務省が平成２０年1月２５日に発表した住民基本台帳に基づく２００７年の人口移動報告）
　
東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）への転入者数が転出者数を１５万５千１５０人上回り、バブル期以来の高水準。

東京圏での経済活動が活発なことを反映。高水準の住宅建設などが続く背景。

東京圏で転入超過が１５万人を超えるのは１９８７年（約１６万４千人）以来、２０年ぶり。
０６年（約１３万２千人）よりも２万以上増え、３年連続で伸びた。

一方、大阪圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）は転出超過が続いている。

都道府県別に見ると転入超過なのは、
東京都が９万４千５００人で全国トップ。
神奈川県が３万２千４７４人続いた。
愛知、千葉、埼玉、滋賀、三重各県も含め全七都県となり、
前年に比べ２県減った。

逆に転出超過は４０道府県で、
北海道が２万２６７人と最多だった。

特に都は９万人超の転入超過で、東京圏の転入超過数の６割強を占めた。
都の転入超過数は２３区が７万７千２６７人で、他地域が１万７千２３３人。
都への転入超過数の８割が２３区に集中している。

都への転出者数が転入者数を上回った地域を都道府県別にみると、最も多いのは大阪府の８千３４６人で、北海道（６千９８３人）や福岡県（５千６４８人）が続く。

他地域からの転入が都の人口を膨らませている。
転入超過数を政令指定都市別にみると、
川崎市や横浜市が１万人を上回る一方、
さいたま市は４千３４１人にとどまった。

仙台、静岡、京都、北九州の４市は転出超で、北九州市の超過数が最も多かった。
超過数は４市をあわせて７千６２１人、０６年に比べ３割強増えた。
都市機能が集積する政令市の中でも人口の集中度合いに差がついた。


都道府県別の転入超過数
（総務省まとめ。▲は転出超過、人）
　　　　　　２００７年　　　　　　０６年
東京　　　　９４,５００　　　　９０,０７９
神奈川　　　３２,４７４　　　　２１,８４８
愛知　　　　２０,５２０　　　　２０,９９９
千葉　　　　１９,６３２　　　　１２,３９８
埼玉　　　　　８,５４４　　　　　７,７０８
滋賀　　　　　３,０３０　　　　　２,８９１
三重　　　　　 ７６２　　　　　　６１０
栃木　　　　　 ▲１１８　　　　▲１,１８５
大分　　　　　 ▲８４５　　　　▲１,４５７
兵庫　　　　▲１,４３７　　　　　　　 ９８
岡山　　　　▲１,７４０　　　　▲２,７４３
静岡　　　　▲１,７７９　　　　▲２,０６４
香川　　　　▲１,８０８　　　　▲１,３４３
富山　　　　▲１,８２０　　　　▲１,３０９
福岡　　　　▲２,１２５　　　　　３,１２２
石川　　　　▲２,１５３　　　　▲２,２１５
沖縄　　　　▲２,１９６　　　　　▲ ５９１
茨城　　　　▲２,４４６　　　　▲２,１５７
鳥取　　　　▲２,４６５　　　　▲１,８９１
山梨　　　　▲２,５０７　　　　▲２,４２８
福井　　　　▲２,５５２　　　　▲２,００４
佐賀　　　　▲２,７３４　　　　▲２,５９６
群馬　　　　▲２,８６６　　　　▲２,４５６
徳島　　　　▲２,９２０　　　　▲２,１３２
島根　　　　▲２,９３４　　　　▲２,９７８
広島　　　　▲３,６７１　　　　▲２,６２５
岐阜　　　　▲３,７２８　　　　▲３,７３５
山口　　　　▲４,２２９　　　　▲４,５０８
京都　　　　▲４,３３７　　　　▲２,７９０
愛媛　　　　▲４,４５９　　　　▲４,２７２
高知　　　　▲４,５４２　　　　▲３,４９１
和歌山　　　▲４,７３１　　　　▲４,００５
宮崎　　　　▲４,７４４　　　　▲３,６７８
　　　　　　２００７年　　　　　　０６年
長野　　　　▲４,７５２　　　　▲３,９６３
奈良　　　　▲４,９２０　　　　▲４,６８２
大阪　　　　▲４,９５２　　　　▲６,３５３
熊本　　　　▲５,１３５　　　　▲４,１９４
山形　　　　▲５,１９５　　　　▲４,６７４
宮城　　　　▲５,３９４　　　　▲４,９６１
新潟　　　　▲６,７８３　　　　▲６,９２３
秋田　　　　▲６,８０６　　　　▲５,８１４
岩手　　　　▲７,０１０　　　　▲５,８７３
鹿児島　　 ▲７,０７５　　　　▲６,４２７
福島　　　　▲８,９４９　　　　▲７,７８５
長崎　　　▲１０,０６４　　　　▲９,６００
青森　　　▲１０,２７４　　　　▲９,４６５
北海道　　▲２０,２６７　　　 ▲１８,３８６