マンション経営・マンション投資Q&A

マンション経営の鍵を握る需要と供給の構造。

東京、特に都心部を見た場合、需要が供給を上回っているのが現状です。

しかもこの状況は次に上げる５つの理由から今後も継続するものと考えられます。



○進む都心回帰。都心の人口は増え続けています。（厚生労働省・人口問題研究所調べ）

東京都心部に関しては2030年までは増加傾向で推移すると厚生労働省人口問題研究所の調査結果が出ています。
またオフィス・大学の都心回帰がさらに進むと思われることや欧米並みになってきた離婚率・核家族化により単身者マンションの需要は今後も増え続けると思われます。



○地価は2極化が鮮明。

マンション用地に関しては、周辺の公示価格以上の価格で売買されるケースが珍しくありません。
こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。

一方でマンション用地ということでは都心から３０キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以上の土地の地価は弱含みになるものと思われます。



○都区内人口の４人に１人は、賃貸マンションユーザーの単身者。

東京２３区の人口は2004年の段階で1200万人（過去最高）です。

そのうち約２１４万人を単身者が占めています。中でも若年労働者の居住となる30_以下の民間借家は約１１３万戸しかないため、単身者用マンションは人口に対して圧倒的に不足していると言えるでしょう。



○賃貸マンションは圧倒的な供給不足が予想されます。

バブル期のキャピタルゲイン狙いの投資家向けの物件からインカムゲイン目的の長期保有化の物件開発に転換されてから数年、質的にもグレードや防犯面などが格段に向上しています。

今後２３区に住む単身者２１４万人に供給していくには、現在の販売戸数を２００年間も継続していかなければ間に合いません。
その間の建て替えも考慮すると圧倒的な供給不足が予想されます。

また東京23区のほとんどの区でワンルームマンションに対する規制が強化され、新規物件の開発が難しくなっている事からも今後の供給不足が懸念されています。



○SOHO需要の受け皿としても期待の高まるマンション経営。

これまでは単なる「住宅勤務」「職住近接」的な意味合いで捉えられることも多かったのですが、現在では「IT（情報技術」を活用して事業活動を行っている作業員１０名以下程度の事業者」と定義付けられている‘ＳＯＨＯ’そのSOHOユーザーの数は約５００万事業所と言われています。

SOHO向けの住宅は圧倒的に不足しており、既に不動産業界も無視できないマーケットになってきているのは間違いありません。