ワンルームマンション投資は失敗しやすい？新築と中古の違い

■年間経費はほぼ間違いなく値上がりする

マンションは年月が経つにつれて老朽化が進み、
屋根・外装の塗装や廊下・バルコニーの防水工事、給排水管の修繕などが発生します。
新築マンションであれば、すぐに修繕が必要な事態になることはまず無いので
修繕費の積立をし、いざというときのための準備期間があります。
しかし、中古マンションはいかがでしょうか？

ワンルーム中古マンション投資を始めたものの管理維持費やいつ発生するか予測できない大規模修繕にかかる費用といった経費に対する見立てが甘く、
急に修繕が必要となり、「準備ができていないまま高額な修繕費がかかってしまった。」
という話をよく耳にします。

修繕しなければ借りる人も見つからず、家賃収入を得ることができません。
もっと悪い例となると、購入した時点で修繕が行われておらず、
最初から購入費以外に修繕費が発生したという方もいらっしゃいます。

地方在住のかたも東京でワンルームマンション投資を始められる方が増えており、
物件価格と利回りの情報だけで中古マンションの購入を進めることは非常に危険です。

■販売価格と市場価格の違い

新築ワンルームマンションの販売価格とは、基本的には土地代や工事費、諸経費に基づいて
販売価格が算出されますが、その他にも不動産会社によっては赤字を避けるために、
最初に多くの広告・宣伝費をかけて部屋を販売しようとします。
この広告・宣伝費の他にも従業員の人件費などもかかってきます。
それらの費用全てを含めたものが、新築マンションの販売価格になるのです。

■起業して間もなく、実績の浅い不動産会社ほど注意が必要！

実績の浅い会社は世間に認知されていない為、顧客からのアクションを待つような
「待ちの営業」ではマンションを売ることができません。
顧客からのアクションを待つではなく、「営業電話をしつこくかけ続けてアポイントを取る」「用がなくても顧客のところへ足を運ぶ」など会社側から一方的に情報を発信することで集客をする「攻めの営業」に頼らざるを得なくなります。

売りたくても売れない状況が続くため、人件費や宣伝・広告費がかさみ、
販売価格と市場価格との差が大きくなり、購入後に売却しようとしたときに
大きな損害となる場合があります。
営業マンのセールストークに惑わされず、市場価格を把握しておくことが重要です。

その一方で実績のある不動産会社はいかがでしょうか？
実はマンション投資家から選ばれる不動産会社は物件情報を企業ホームページに掲載していないのです。
掲載しようにも過去に購入したことのあるマンションオーナーからの口コミや紹介、リピート購入等により、完成前・計画段階ですでに売れてしまっているからです。

■頭金0円でできるマンション投資とは

新築ワンルームマンションを販売する不動産会社のホームページを見ていると、「頭金0円でマンション投資を始めることができる」といったフレーズを目にしたことはないでしょうか？
これは金融機関がその投資用ワンルームマンションに対して、フルローンを通すだけの価値があると判断したことになります。
金融機関は融資をする際に、「土地」と「建物」の価値から審査を行います。
良い土地・建物であれば例え全額であっても融資してくれるのです。
「土地」の価値としては路線価で求められ、「建物」の価値は建物再調達価格（全焼してしまった場合、建物の再現に必要となる費用）から導き出されます。
金融機関の審査基準にはその他にも、勤務先、勤続年数、年収といったマンションオーナーの属性も含まれるので、属性によっては多少なりに頭金が必要になるかもしれません。

逆に最初から「ワンルームマンション投資をするには、頭金が必要です」と話をする不動産会社は注意した方が良いかもしれません。
「販売価格の1割程度は頭金を用意してほしい」としている不動産会社は少なくありません。
頭金を用意するには越したことはないですが、金融機関の審査基準とは別の話です。
フルローンでも融資可能と判断されているワンルームマンションの方が安心してマンション経営できるのではないでしょうか？